«Гаражная амнистия» — 2021. Как зарегистрировать собственность
В России законодательно урегулируют гаражный рынок, деятельность кооперативов и упростят процедуру оформления прав собственности на такие объекты. Рассказываем, как будет работать «гаражная амнистия»

Фото: Сергей Фомин/Global Look Press
Госдума приняла во втором чтении проект закона о «гаражной амнистии». Минэкономразвития подготовило документ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» еще в 2019 году. По аналогии с «дачной амнистией» «гаражная» должна урегулировать рынок частных гаражей, деятельность кооперативов и позволит гражданам в упрощенном порядке оформить в собственность гаражи, а также землю под ними.

Наступила осень, и сейчас как никогда хочется домашнего уюта и тепла. Но из-за постоянно растущих тарифов ЖКХ коммунальные услуги становятся дорогим удовольствием.

Сдержать рост тарифов мы не можем, но уменьшить сумму в квитанциях можно, зная несколько хитростей. Воспользуйтесь нашими советами и не тратьте деньги впустую.

Платите только за то, чем пользуетесь

Единственные услуги, от которых нельзя отказаться, — это отопление, водопровод, канализация, содержание и ремонт дома.

Внимательно прочитайте квитанцию. Возможно, вы найдёте в ней одну или несколько услуг, которыми вы не пользуетесь. Это может быть домашний телефон или радиоточка, о которой вы даже не подозревали. Отключите все ненужные услуги.

Установите многотарифный электросчётчик

Бывают одно-, двух-, и трехтарифные счетчики. При этом именно последние помогают сэкономить наибольшую сумму — они будут отслеживать расход электроэнергии по трем разным тарифам.

Такой подход позволит сэкономить до четверти суммы даже на работе холодильника, ведь он включен постоянно. Это будет удобно и для тех, кто целый день проводит на работе, а стиральную и посудомоечную машинки запускает после 23:00 или на утро на отложенный старт.

Берегите воду

Тут сразу несколько важных советов:

Выбирайте бытовую технику класса А

Современная бытовая техника делится на несколько классов энергоэффективности: от A до G. Техника класса А потребляет меньше всего энергии, но при этом работает эффективнее. Техника класса С в среднем использует на 40% больше энергии, чем техника класса A. Поэтому при покупке бытовой техники, которой вы пользуетесь постоянно, обязательно обратите внимание на этот параметр. Класс энергоэффективности вашей техники ниже С? Задумайтесь о замене, она поможет вам здорово экономить.

Утеплите квартиру

Холодная угловая стена, некачественный уплотнитель в окнах и дверях — и вот у вас в квартире гуляет ветер, и вам приходится включать обогреватель. А это лишние траты.

Если не хотите, чтобы деньги в буквальном смысле улетали на ветер, подумайте об утеплении квартиры. Конечно, позаботиться об этом стоит ещё на стадии ремонта. Но если в тот момент вы об этом позабыли — не беда. Кое-что легко сделать самостоятельно, например, заменить уплотнитель для окон и дверей. Кроме того, на рынке множество компаний, которые предоставляют услуги по утеплению окон, дверей и фасадов.

Установите энергосберегающие лампы

Это потребует вложений, но давайте посчитаем выгоду. Светодиодные лампочки стоят в 2-10 раз дороже обычных, но они потребляют в 8-10 раз меньше энергии и служат около 3 лет.

Специалисты утверждают, что, заменив все лампочки в доме, вы сократите затраты на электричество примерно в 4 раза. Так что затраты очень быстро окупятся.

Не оставляйте приборы в сети

Приучите себя уходя из дома выключать свет и все электроприборы от сети. Кроме холодильника, разумеется. Оставленные в розетке зарядки и бытовые приборы — это пассивные потребители электроэнергии, использующие её даже в спящем режиме. А ещё они могут стать причиной пожара.

Используйте технику разумно

Можно экономить, просто занимаясь домашними делами. Достаточно помнить, где мы расходуем электроэнергию впустую.

Вот несколько простых, но очень эффективных советов:

Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. Разберемся, что ждет заемщиков в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем.

В первую очередь смотрим, когда была приобретена недвижимость: до брака или во время.

Квартира куплена не в браке

В соответствии со ст. 36 СК РФ, квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.

При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала.

Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку выплачивали совместно оба супруга. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать возмещения средств, вложенных им в погашение кредита.

Как это происходит

На практике, как правило, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о возмещении (выплате) другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделе доли в квартире.

Квартира куплена в браке

По общему правилу (ст. 34 СК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом супругов, независимо от того, на чье имя она оформлена.

При этом, в соответствии с п.5. ст.244 ГК РФ, по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Таким образом, супруги могут приобрести недвижимость в общую совместную собственность без выделения долей или в общую долевую собственность — с определением долей. Как правило, размер долей назначается супругам поровну — по ½.

Если изначально в договоре купли-продажи квартиры размер долей супругов не был определен, а в последующем супруги решают установить за каждым долевую собственность, то они могут заключить соглашение об определении долей, удостоверив его у нотариуса.

При приобретении квартиры в ипотеку, как правило, супруги в банке выступают в качестве созаемщиков. В отдельных случаях — как заемщик и поручитель.

Брачный договор

Супруги вправе разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущественных отношений. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

При наличии брачного контракта имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при заключении брачного договора важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.

Что делать, если брачного договора нет

При отсутствии брачного контракта действует законный режим имущества супругов, т.е. режим их совместной собственности. Таким образом, если доли супругов не установлены, то они предполагаются равными.

В этом случае при расторжении брака и разделе имущества супругов суд исходит из равенства супружеских долей.

Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей и/или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

У супругов есть несовершеннолетние дети

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей. В этом случае будет увеличена доля того из супругов, с которым останутся дети. В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд (п.2 ст. 39 СК РФ).

Квартира куплена с привлечением материнского капитала

Материнский капитал имеет специальное целевое назначение, следовательно, не является совместно нажитым имуществом. Эти средства не могут быть разделены между супругами.

Согласно п.4 ст. 10 ФЗ, квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого с использованием указанных средств жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.

Это значит, что каждый из супругов может претендовать только на свою долю в совместном недвижимом имуществе. Чтобы разделить такое имущество, супругам придется обратиться в суд за решением спорного вопроса.

Военная ипотека

При военной ипотеке денежные средства на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.

С позиции гражданского законодательства такая сделка для одного из супругов является безвозмездной. Приобретенное имущество по безвозмездной сделке остается личным имуществом одного из супругов и при расторжении брака не подлежит разделу.

Однако, если при приобретении квартиры кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то указанные средства будут являться совместной собственностью супругов.

В случае развода другой супруг вправе заявлять требования на часть внесенных денежных средств, а при их значительном размере — на выделение доли в приобретенном жилье.

Также право на раздел имущества возникает в том случае, если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака.

Военная ипотека + материнский капитал

Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:

• для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке

• для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).

В любом случае при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.

При разделе имущества супругов суд в таком случае, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу, интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному.

Коротко

Квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.

При отсутствии брачного контракта в случае расторжения брака и раздела имущества супругов суд исходит из равенства супружеских долей.

При наличии брачного контракта имущество будет разделено так, как это в нем прописано.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.

Если квартира куплена с привлечением материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Квартира, приобретенная по военной ипотеке, по общему правилу, не подлежит разделу при расторжении брака.

Для определения вариантов раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Три пензенских застройщика жилья нарушили градостроительные правила и закон о дольщиках, выяснила прокуратура Пензенского района.

Как выяснилось, компании «Пензастрой» и «Солнечный город» неоднократно пропускали сроки продления разрешения на строительство домов, при этом не уведомляя об этом покупателей по ДДУ.

Также надзорное ведомство нашло нарушения в заключенных договорах с дольщиками этих фирм.

Например, у «Пензастроя» не были предусмотрены все установленные законом случаи одностороннего отказа дольщика от договора.

Кроме того, новостройки ООО «ИСК «Альянс» строились с отступлениями от условий договора, что привело к ухудшению качества объекта.

В свою очередь, в договорах ООО «Солнечный город» были установлены фиксируемые проценты, подлежащие взысканию с дольщиков в случае расторжения договоров по их инициативе.

Однако это идет вразрез с положениями закона «О защите прав потребителей».

По всем указанным фактам прокуроры направили представления руководителям ООО «Солнечный город», ОАО «Пензастрой», ООО ИСК «Альянс». Устранение нарушений находится на контроле надзорного ведомства.

Также прокуратура оштрафовала генеральных директоров названных фирм.

Президент корпорации «Адвекс» Александр Романенко энергичен, улыбчив и почти всегда политкорректен. Статус обязывает: все-таки он возглавлял крупные российские и ведущие международные профессиональные объединения. Но в прошлом году тон его выступлений о положении дел в риэлторской среде критично изменился.

А вот и вишенка на торте: Александр Романенко снялся в игровом ролике социальной направленности с профессиональными актерами.

– Александр Юрьевич, игровой видеоролик ориентирован на молодежную аудиторию. Вы полагаете, вам удалось достучаться до нового поколения риэлторов и клиентов?

– Я хотя бы попытался. И вот почему. У меня пятеро детей, и я понимаю: они – иные, поскольку росли в других условиях, чем люди моего поколения. Ребята от 20 до 30 лет не верят авторитетам и привыкли все делать сами: заказал пиццу и гаджет в интернете – получил, заказал квартиру – получил. Но смартфон и квартира с точки зрения выбора далеко не одно и то же. Ведь мы покупаем не просто стены с обоями. Жилая недвижимость – это твоя среда. Где ты работаешь? В какую школу будут ходить твои дети? Какая экология и кто соседи? Из чего сделан твой дом и что будет за углом? Выбирая квартиру, ты должен учитывать все.

Застройщику, понятное дело, нужно продать то, что он построил. Поэтому он поддержит любой твой выбор.

А риэлтор будет исходить именно из потребностей клиента. Поскольку его интерес – довольный клиент, который потом будет рекомендовать его. При этом важнейшая задача риэлтора – отделить то, что клиенту хочется, от потребностей – того, что ему действительно надо. Поэтому обращаться нужно к риэлтору, только к настоящему, грамотному и компетентному. Вот, собственно, то, что я хотел донести. Ведь в большинстве цивилизованных стран недвижимость занимает до 20% ВВП, а брокер по недвижимости – вершина предпринимательской деятельности. У нас пока все иначе.

– Почему все-таки риэлторов нужно защищать?

– Для сегодняшней молодежи, благодаря возможности получать информацию и делать покупки в интернете, ценность риэлторской услуги неочевидна. Старшее поколение профи подходит с мерками 90-х годов прошлого столетия, поскольку помнит, каким был рынок тогда: объявления на столбах и у подъездов, бумажный документооборот, необходимость собрать множество справок и стоять в очередях, наличные расчеты… Во главу угла тогда ставилась безопасность клиентов. Риэлтор воспринимался почти как телохранитель. Сейчас документооборот формализован, подделать выписку из ЕГРН невозможно. Банк, выдающий кредит, проверит и покупателя, и сам объект. А в социальных сетях вы найдете профили продавца, покупателя и агента.

Стал ли рынок безопаснее? Да, безусловно, если говорить о вероятности потери клиентами денег и жилья. Но у непрофессионального участника рынка сегодня ровно столько же шансов быть обманутым, например, продавая за бесценок или переплачивая за объект со скрытыми дефектами. А интернет, давая безграничный доступ к информации, тем не менее оставляет немало возможностей этой информацией манипулировать.

– Что же главное в риэлторской услуге и что должен уметь риэлтор?

– Профессионально продавать недвижимость. Что это значит? Во-первых, готовить объект и клиента к сделке. Во-вторых, концентрировать спрос. А именно – убедить клиента выйти с правильной ценой (чтобы были звонки), четко определить график показов. В-третьих, грамотно провести переговоры. Если за два дня вы покажете квартиру пяти-шести интересантам, у вас появится два-три встречных предложения, которые дадут шанс продать объект по цене, близкой к заявленной, или даже чуть выше, если объект действительно заинтересовал. Но это будет честная игра с открытыми картами.

Повторю: ключевой вопрос – правильная цена. Я считаю, что выход на рынок с неподготовленным клиентом и неправильной ценой – не просто некомпетентность! Это преступная халатность, кража времени и выгоды клиента.

– Поясните на примере, пожалуйста.

– Предположим, клиент пришел к вам по рекомендации, поэтому соглашается на эксклюзивный договор. А вы в свою очередь, боясь его потерять, согласились с его завышенными ценовыми запросами. Но если цена, с которой вы вышли на рынок, «нерыночная» – последует цепочка фатальных ошибок. Ведь ни для кого не секрет, что рынок уже два года стагнирует, разница между рекламной ценой и ценой сделки составляет 5-10, а в некоторых сегментах и все 20%. Так вот, выставив объект по завышенной цене, вы не дождетесь ни просмотров, ни звонков. Через месяц вы все-таки убедите клиента, который вам доверяет, ее снизить. Но время упущено: вы уступили покупателей конкурентам.

– Сейчас появилось много компаний, которые делают ставку только на обслуживание интересов застройщиков и не работают со вторичкой. Как вы оцениваете их перспективы?

– Аномальная активность рынка новостроек, которую мы наблюдали последние годы, открыла перед риэлторами широкие возможности. В прежние годы доходы от продажи новостроек в структуре выручки «Адвекса» составляли не больше 20%, в этом году – около 40%. Действительно, сфокусированность на долевке оказалась правильным решением. Но это тактика, а не стратегия. Маятник неминуемо качнется в обратную сторону. Как и когда это произойдет – прогнозировать сложно.

Уверен, те риэлторы, которым неинтересен сам клиент с его запросами и объектами (сталинками и хрущевками, советскими и постсоветскими панельками), окажутся лишним звеном в цепочке застройщик – банк. К этому все идет. Хотя почти любая покупка объекта у застройщика вовлекает в оборот другие объекты и приводит в движение цепочки сделок: продажи вторичного жилья, аренду, межрегиональные сделки. Здесь широкое поле для профессионалов, просто огромное!

– Количество реально практикующих риэлторов, в том числе и откровенно низкоквалифицированных, вам не кажется слишком высоким? Что в этой связи можно сделать?

– В большинстве стран, которые мы называем цивилизованными, регулирование риэлторской деятельности осуществляется через лицензирование. Никто не говорит, что оно решает все проблемы, это не так. Но это первый шаг в наведении порядка. Как мы можем контролировать всех людей, которые оказывают услуги на рынке недвижимости, когда мы не знаем, сколько их? Нужно как минимум пересчитать, обучить, заставить сдать экзамен.

– Но лицензирование подразумевает соответствующий закон. Его нет и пока не обещают.

– Два года назад была предпринята попытка группы депутатов провести закон о риэлторской деятельности. Да, он был слабым. Да, он вызвал критику и в нем было много минусов. Но знаете, меня не столько закон огорчил, сколько заключение, которое было сделано законодателями: закон не нужен, потому что риэлторская деятельность не имеет никакой социальной значимости и не представляет опасности. В каком бреду такое можно написать? Для большинства граждан сделка с недвижимостью – в жизни одна или две. Гражданин совершает их со специалистом, а этот специалист не несет ответственности? Как такое возможно?

Например, в Канаде и США у агентов и клиентов проблем хватает, но законодательство четко регламентирует их отношения. Агент нарушил условия договора? Обманул? От 5 тыс. долларов штрафа до пяти лет тюрьмы. Клиент не соблюдает условия договора – его тоже могут привлечь к суду. Агенты и клиенты знают об этом. И это знание – основа их доверительных отношений.

При отсутствии закона о риэлторской деятельности, у нас зачастую и клиенты, и агенты относятся к договорам просто как к бумажке и ни о каких доверительных отношениях речи просто нет.

– С чего, на ваш взгляд, нужно начинать?

– Самый простой и техничный путь – ввести через лицензирование в правовое поле новую единицу – брокеров по недвижимости. Брокер может работать в компании или как индивидуальный предприниматель. С ним работает агент по недвижимости, тоже ИП, тоже прошедший сертификацию. В этом статусе он будет легально получать деньги на карточку и заплатит всего 6% налогов. Таких налогов нет ни в одной стране мира. Это просто курортные условия, а не налоги! Когда я работал в Америке и получил брокерскую лицензию, я платил 35%.

Действительно, на первом этапе, когда вводится лицензирование, риэлторы, передовая часть общества, берут на себя дополнительную ответственность и нагрузку – оплату лицензии, отчисление налогов. Те, кто останутся в тени, на какое-то время окажутся в более выигрышном положении. Но это я и называю сиюминутными выгодами. Те же, кто работает в «белом поле», получают возможность работать и дальше. Ведь неизбежно придет момент, когда оказывать услуги будут только те, кто имеют официальную лицензию. И я уверен, что наконец станет действовать закон о рекламе, в соответствии с которым рекламировать объект может либо собственник, либо риэлтор, который заключил с ним договор.

– В вашей модели все более или менее понятно. Брокеры получают лицензии, агенты – при брокерах, все ИП, платят налоги, отрабатывают стаж и пенсионные накопления. Тем временем ваши друзья-банкиры открыто говорят, что риэлтор – профессия умирающая, а через пару-тройку лет сделка будет совершаться одним нажатием кнопки. Что дальше?

– А вот что. Банки во главе с «банком друзей» замкнут на себя операции с новостройками. С этим уже все понятно. Следующий шаг – вторичка: перекупят лучших агентов и станут работать с ними как с «физиками». Потом ими будет написан закон о риэлторской деятельности, что называется, под себя. Почему я уверенно об этом говорю? Да потому что на месте Грефа делал бы то же самое: как говорится, ничего личного.

– Так, может быть, это будет цивилизованный и формализованный рынок, на котором риэлторы и правда не нужны?

– Я против монополизма. Это во-первых. И, во-вторых, повторюсь, если так произойдет, это будет другой рынок. На нем не окажется места доверительным отношением клиента и профессионала, который дорожит своей репутацией и во главу угла в своей работе ставит интересы конкретного клиента. Остается открытым вопрос, сможет ли сам клиент выбрать лучший объект и продать свою недвижимость по адекватной цене. Профессионального консультанта у него уже не будет…

Поэтому нам нужно защитить профессию. А чтобы защитить профессию – нужен закон. А к этому закону надо двигаться. Будет закон – все задачи решаемы. Не будет – мы не сможем объединиться. Есть депутатские группы, которые готовы нам помогать. Но для этого требуется, чтобы риэлторы поработали и хотя бы на ближайшие месяцы подняли головы и поставили интересы профессии выше интересов бизнеса. И только в этом случае у нас есть будущее. Извините за излишнюю эмоциональность.

ДОСЬЕ БН

Александр Юрьевич Романенко

Родился 26 августа 1956 года в Ленинграде.

С 1993 года – основатель агентства недвижимости «Адвекс», с 2005 года – президент корпорации «Адвекс. Недвижимость». Первый россиянин, избранный президентом Международной федерации недвижимости FIABCI (2011-2012). Является официальным представителем FIABCI при штаб-квартире ООН в Вене.

Сертифицированный управляющий недвижимостью (CPM, Institute of R. E. Management) с 2003 года. Почетный член Королевского общества оценщиков RICS. Почетный член Российской Гильдии Риэлторов, награжден Почетным знаком имени Кудрявцева за выдающийся вклад в образовательную деятельность и укрепление профессии риэлтор. Академик Международной академии недвижимости и ипотеки (International Academy of Mortgage and Real Estate). Входит в число 100 лучших менеджеров Санкт-Петербурга и 1000 самых успешных менеджеров России (по версии изданий «Деловой Петербург» и «КоммерсантЪ»).

Филипп Урбан
Источник: Бюллетень недвижимости
21.12.2017

1. Кроме квартир от девелоперов, агентства предлагают квартиры по заниженной цене от инвесторов или по переуступке прав.

2. Скинуть цену на квартиру у застройщика куда сложнее, чем в АН. Комиссию посредника платит застройщик, а риэлторы нередко делают скидку от суммы своей комиссии, если хорошо поторговаться.

3. Риэлторы дают более объективную информацию о строящихся объектах и общей ситуации на рынке, поскольку могут продавать широкий спектр домов от разных строительных компаний. А в отделе продаж любого застройщика будут хвалить свои квартиры, без учета сравнительного анализа конкурентов.

4. Крупные агентства недвижимости предоставляют бесплатные консультации юриста и ипотечного менеджера, контролируют подачу договоров на регистрацию.

5. Вы можете получить информацию обо всех объектах города в одном месте, не надо бегать из одного офиса в другой, что помогает сэкономить время.